想买二手房 法官来支招

2019-8-23 16:00:00  来源:广州日报   我有话说 

  近年来,二手房市场交易比较多,随之而来的,二手房买卖合同纠纷也呈几何级增长。那么,购买二手房时要注意哪些问题??#28304;耍?#24191;州市花都区法院近日专门选取了三个典型案例,教大家如何防范二手房买卖中的陷阱。

  法官提醒,房屋买卖属于大宗商品交易,具有标的额大、过程烦琐、交?#36164;?#38388;长等特征,极易产生纠纷,买方在购房时应该认真审查房屋的权属、他项权及是否限?#24179;?#26131;等情况,切勿受?#22270;?#25151;的诱惑,轻易进行交易。

  案例一:房屋被法院查封导致合同无法继续履行

  2018年1月,吴?#22330;?#35768;某(卖方)与?#23653;常?#20080;方)协商,吴?#22330;?#35768;某将其名下位于花都区狮岭镇一处别墅以330万元的价格出售给?#23653;常履?#25903;付定金10万元。合同同时?#32423;?#28041;案房屋处于抵押及查封状态,由卖方负责涂销抵押和解除查封。一方如有违约,另一方有权解除合同,并按?#23665;?#20215;10%作出赔偿。?#23653;?#31614;订合同后依约向吴?#22330;?#35768;某支付了10万元定金,后由于吴?#22330;?#35768;某未按照合同?#32423;?#28034;销抵押和解除查封,导致合同无法继续履行,?#23653;?#36930;诉至法院要求对方解除合同、支付违约金99万元。

  法院审理认为,涉案房屋因吴?#22330;?#35768;某的另案债务被查封,导致合同无法继续履行,遂判决解除双方签订的房屋买卖合同,吴?#22330;?#35768;某向?#23653;?#36820;还定金。对于违约金,吴?#22330;?#35768;某未能解除查封,将涉案房屋过户给?#23653;常?#26500;成违约,应承担违约责任,但?#23653;?#20316;为房屋的买受人,在房屋买卖的重大交?#23383;校?#29702;应尽到?#35805;?#20080;房者的合理审慎义务,其在明知涉案房屋被司法机关查封、交易必然存在极大风险的情况下仍选择继续签约和履行,对合同无法继续履行亦负有一定过错,?#35782;暈履?#20027;张的违约金金额进行了适当调整。

  案例二:没有购房资格购买房屋遇卖?#20132;?#32422;

  2015年12月11日,张某与曾某签订一份房屋买卖代办合同,?#32423;?#24352;某以54.8万元的价格购买曾某名下位于广州市花都区新?#26032;?#30340;一处房产,并?#32423;?#30001;于张某无购房资格,待张某具备购房资格后再过户。合同签订后,张某向曾某支付了16.8万元首期款,曾某亦将涉案房屋交付给张某使用。2017年7月份,张某具备购房资格后,要求曾某配合其办理过户手续,但恰遇房价?#38505;牽?#26366;某见此情形后为涉案房屋办理了抵押登记并拒绝协助办理过户手续。

  在该案经办法官调解下,最终双方达成调解协议,解除合同,曾某向张某返还购房款及支付违约金,张某将房屋返还给曾?#22330;?/p>

  法官支招

  买房前查看最新房屋查册表

  ?#35805;?#24773;况下,出售已被司法查封的房屋价格低于市场价,很多买家在?#22270;?#30340;诱惑、中介的诱导下,在未对房屋权属、查封、抵押等情况进行审查的情况下便匆匆忙忙签订合同,支付首付款。最终,涉案房屋可能因仍被查封而无法过户,卖方也可能已将房款挪作他用,丧失返还能力。因此,法官建议,购房者在签订房屋买卖合同前应当查看最新的房屋查册表,审查交易房屋的权属、抵押及查封情况,对于处于抵押、查封状态的房屋,谨慎购买。

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  ?#33539;?#26377;购房资格再买房

  很多情况下,买方担心房价?#38505;牽?#22312;尚不具备购房资格的情况下便签订购房合同,?#32423;?#24453;其具备购房资格之后再进行过户。由于该过程等待时间长,因此交易风险随之增加。买方也可能因公司断缴社保或个人所得税,导致不能在预计的时间内取得购房资格。因此,法官建议,购房者应当在?#33539;?#33258;身具备购房资格的情况下再购买房屋。

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